Конфликт между арендатором и арендодателем в отношении коммерческой недвижимости является одним из самых популярных судебных споров. Значительное количество разъяснений по вопросу прекращения аренды раскрывают множество нюансов процедуры прекращения договора аренды, но также и требует наличия значительного опыта в таких делах. При этом, зачастую конфликты между арендатором и арендодателем приобретают эмоциональную окраску, что влечет понятное желание арендодателя, собственника объекта, как можно скорее избавить себя от присутствия проблемного арендатора на своей территории.

Напомним общие основания и порядок расторжения договора аренды, а также какие последствия наступают для арендодателя, если все же эмоции возьмут верх и будет произведено принудительное выселение арендатора.

1 Договор аренды может быть расторгнут по основаниям предусмотренным договором (п. 2 ст. 450 ГК РФ, ч. 2 ст. 619 ГК РФ).

Важно понимать, что эти основания могут быть не связаны с нарушениями договора со стороны арендатора (п. 25 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66). К таковым основаниям может быть отнесена любая необходимость арендодателя использовать объект аренды для собственных нужд либо его решение продать данный объект (п. 25 названного Информационного письма N 66).

2 В связи с нарушениями, допускаемыми арендодателем при исполнении договора аренды (ст. 619 ГК РФ):

• арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (п. 3 ст. 615, п. 1 ч. 1 ст. 619 ГК РФ),
• арендатор существенно ухудшает имущество (п. 2 ч. 1 ст. 619 ГК РФ),
• арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ),
• арендатор не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора,

3 В связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды (п. 1 ст. 451 ГК РФ).

К таковым обстоятельствам не могут быть отнесены:

• финансовый кризис,
• рост эксплуатационных расходов на содержание имущества,
• возникновение обстоятельств, наличие которых является по договору основанием для изменения оплаты,
• изменение курса иностранной валюты.

Соглашение о расторжении договора аренды здания (сооружения) должно быть заключено в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, поскольку такое требование установлено п. 1 ст. 651 ГК РФ к форме соответствующего договора.

Необходимо учитывать, что если у арендодателя есть претензии к арендатору, то арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч.3 ст. 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 Кодекса). Само по себе предупреждение арендатора о необходимости исполнения обязательства в разумный срок не является предложением о расторжении договора аренды.

Примечательно, что в данном случае потребовать расторжения договора нужно в разумный срок, чтобы не лишиться указанного права (п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73). То есть «приберечь козырь» на потом не получится.

Срок уведомления о расторжении договора стороны устанавливают на свое усмотрение в договоре аренды. В случае если данный срок не будет установлен, арендодатель обязан будет направить арендатору уведомление о досрочном расторжении за тридцать дней. В случае получения отказа или неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, арендодатель вправе будет обратиться в суд с требованием о досрочном расторжении договора аренды.

Закон разделяет односторонний отказ от договора и расторжение договора по требованию одной из сторон. Последнее предполагает судебную тяжбу, которая может длиться значительное количество времени. Отказ от договора реализуется очень просто путем направления по почте, либо в иной согласованной сторонами форме, соответствующей письменному уведомлению об отказе от договора. Если, например, арендатор отказывается освобождать помещение после получения от арендодателя отказа от исполнения договора аренды, то ему уже потребуется обратиться в суд с иском об освобождении занимаемых помещений.

Соответственно для арендодателя наиболее выгодным является установление в договоре аренды условия о праве арендодателя заявить об отказе от договора аренды.

При этом следует учитывать, что сторона, которой законом или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (п. 4 ст. 450.1 ГК РФ). Как разъяснено в п. 14 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 №54, нарушение упомянутой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения.

14.07.2022 года был принят Федеральный закон от 14.07.2022 №332-ФЗ, которым установлены, в частности, особенности прекращения в связи с недружественными действиями иностранных государств договоров аренды здания, сооружения, помещения в них, земельного участка, на котором расположено здание, сооружение, если они заключены с отдельными арендаторами — организациями торговли и (или) общественного питания (ч. 1, п. 2 ч. 2 ст. 21.2 ФЗ от 08.03.2022 N 46-ФЗ). Если по соответствующему договору аренды арендатором является лицо, прямо (косвенно) контролируемое иностранным лицом (иностранными лицами), связанным (связанными) с недружественным иностранным государством (территорией), а арендная плата установлена в виде доли от доходов от использования арендованного имущества либо в ином виде, зависящем от результатов хоздеятельности арендатора, и последний прекратил или приостановил использование арендуемого имущества для осуществления своей деятельности, из-за чего существенно снизился размер арендной платы, то арендодатель такого имущества, в частности, вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора при соблюдении условий названных в Законе (п. 2 ч. 2 ст. 21.2 ФЗ от 08.03.2022 N 46-ФЗ):

а) арендатор не возобновил использование арендованного имущества в соответствии с условиями договора по истечении 10 рабочих дней со дня получения им соответствующего требования от арендодателя;

б) арендатор отказался от исполнения требования, указанного в п. 1 ч. 2 ст. 21.2 ФЗ от 08.03.2022 N 46-ФЗ, либо не исполнил указанное требование по истечении 10 рабочих дней со дня его получения от арендодателя.

Арендатору при возврате имущества необходимо проконтролировать возврат имущества по акту приема-передачи, иначе он рискует получить иск от Арендодателя с требованием о взыскании арендной платы в связи с продолжением использования имущества (п. 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66). В случае отсутствия подписанного акта приема-передачи арендатор должен будет доказать фактические прекращение пользование спорным объектом и тогда у него есть шанс добиться отказа от взыскания с него арендной платы. Так, например, в определении ВС РФ № 310-ЭС19-26908 высшая судебная инстанция пояснила, что отсутствие предусмотренного договором письменного уведомления со стороны арендатора по окончании срока договора аренды, а также акта о возврате объекта аренды может свидетельствовать, но не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжил пользоваться имуществом, а арендный договор был возобновлен на неопределенный срок.

Если арендатор отказывает покидать занимаемые объект у арендодателя есть несколько допустимых вариантов поведения:

Обратиться в суд с требованием об освобождении занимаемых помещений

Чтобы понудить арендатора возвратить арендованное помещение, обратитесь к нему с требованием (претензией), а если он откажется удовлетворить ваше требование добровольно, обращайтесь в суд. Если арендатор не возвращает нежилое помещение и по решению суда, вы можете обратиться в службу судебных приставов. Судебный пристав-исполнитель в рамках исполнительного производства может, в частности, принудительно освободить нежилое помещение от пребывания в нем должника и его имущества (ч. 2, п. 10 ч. 3 ст. 68 Закона об исполнительном производстве). В то же время срок такого судебного разбирательства может составить значительное количество времени, а профессиональный юрист может создать искусственные условия для затягивания производства по делу. Кроме того, последующее исполнение такого судебного акта может оказаться затруднительным ввиду известной многим предпринимателям не самой эффективное работы службы судебных приставов-исполнителей.

Интересным выходом может явиться заявление в рамках иска об освобождении занимаемого помещения также требования предоставить в случае неисполнения ответчиком решения суда в установленный срок право Истцу осуществить действия по освобождению помещения общей площадью с отнесением расходов по совершению данных действий на Ответчика (постановление 15ААС от 14.03.2022 г. по делу №А32-37632/2021).

Также не следует забывать про судебную неустойку (п. 1 ст. 308.3 ГК РФ), смысл которой заключается в том, что суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму на случай неисполнения указанного судебного акта. Главным принципом при определении размера такой неустойки является подход ВС РФ, в соответствии с которым размер судебной неустойки определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения должником выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ). В результате присуждения судебной неустойки исполнение судебного акта должно оказаться для ответчика явно более выгодным, чем его неисполнение (п. 32 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 №7).

Заблокировать доступ Арендатора к занимаемому объекту

При прекращении договора аренды арендатор обязан возвратить арендуемое помещение арендодателю (ст. 622 ГК РФ). В связи с этим, а также учитывая, что пользование арендованным имуществом в силу ст. 606 ГК РФ носит временный характер, использование помещения арендатором после прекращения договора аренды нарушает права арендодателя. А защиту нарушенных прав арендодатель может, в частности, осуществлять путем самозащиты (ст. ст. 12, 14 ГК РФ). Блокирование доступа влечет невозможность для арендатора попасть на занимаемый им объект. В данном случае следует помнить, что арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, только в целях обеспечения обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение (п. 14 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66). Однако при отсутствии задолженности по арендной плате такое удержание может быть квалифицировано как самоуправство (ст. 330 ГК РФ) и приведет к самым негативным последствиям для арендодателя.

В судебной практике встречается позиция, когда поведение арендодателя, препятствующего вывозу имущества, посчитали недобросовестным и расценили как незаконный захват чужого имущества (Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 19.06.2020 N Ф10-2284/2020). В то же время, если у арендатора есть задолженность по арендной плате, вы вправе удерживать его имущество в обеспечение обязательства по внесению арендной платы за данное помещение (п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66). В этой связи рекомендуется, прежде чем, применять меры самозащиты в виде блокирования доступа, направить арендатору письменное уведомление о намерении ограничить доступ в помещение и предложить ему вывезти принадлежащее ему имущество, которое находится в помещении.

Чтобы заранее минимизировать возможные для себя риски, право арендодателя на удержание имущества и отказ в доступе арендатору к занимаемому помещению после прекращения договора аренды целесообразно прописать в договоре аренды.

При реализации механизма отказа в доступе к помещениям арендодателю надо помнить, что он вправе требовать оплаты только за период, истекший с момента передачи имущества до момента прекращения арендодателем возможности пользования объектом (постановление Президиума ВАС РФ от 09.04.13 по делу № А67-3141/2011).